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    1. 廉租房

      九正建材網

      什么是廉租房

      廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式,向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主,實物配租和租金減免為輔。根據住房和城鄉建設部、財政部、國家發展和改革委員會聯合印發的《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》(建!2013〕178號)的規定,從2014年起,各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行,并軌后統稱為公共租賃住房。

      廉租房的管理新規是什么

      住建部、民政部、財政部聯合發出通知,針對部分地方廉租住房管理中出現的問題,作出有關規定。明確廉租房家庭再購買其他住房的,應當辦理廉租房退出手續;對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當理由長期空置,違規轉租、出借、調換和轉讓廉租住房等行為,可以收回廉租房。

      廉租房的福利制度是什么

      廉租房的福利性特點,決定了其與一般商品房的開發與運作有著明顯的不同。然而也正是由于這些特點的存在,廉租房的開發與運作面臨新的困難。廉租房一直是中國房地產市場中重要的住房制度之一,雖然建立時間不短,但是因為種種因素的制約發展程度有限,成為當前房地產市場結構性失衡的關健問題之一。

      廉租房的申請條件

      1、申請人具有5年以上當地城市常住戶口;

      2、申請人必須是當地民政部門認定的低收入家庭或最低收入家庭;

      3、申請人家庭人均住房建筑面積在15平方米以下且家庭住房總建筑面積在50平方米以下;

      4、申請家庭成員之間有法定的贍養、扶養或撫養關系,并一起共同生活的;

      5、申請人及其家庭成員經當地房管部門確認他處沒有住房的。

      廉租房不得申請得條件

      (一)單身(含離異)申請人未滿35周歲。但經民政部門認定的社會救濟、社會救助的孤兒除外;

      (二)離婚不足2年的;

      (三)在5年之內有住房轉讓行為且轉讓住房的建筑面積超過廉租住房保障面積標準的,不納入保障范圍。但申請家庭成員中直系親屬因患重大疾病轉讓住房并提供有關證明的除外;

      (四)領取城鎮居民社會保障金的被拆遷人,在拆遷補償中已按《石家莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》四十五條規定政策獲得補償安置的;

      (五)掛靠戶口所掛靠的地址不存在或不是居住房屋的;

      (六)擁有轎車或經營性機動車的;

      (七)興建、購買商業用房或高標準裝修現有住房的;

      (八)出資安排子女出國留學或就讀高收費學校的;

      (九)住房保障主管部門規定的其他不得申報的情況。

      廉租房申請需要提供的材料

      申請人應當向戶口所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府(以下簡稱受理機關)提出書面申請,受理機關應當及時簽署意見并將全部申請資料移交房地產行政主管部門。除了書面申請,申請人還需提供3種材料:一是民政部門出具的最低生活保障、救助證明或政府認定有關部門或單位出具的收入證明;二是申請家庭成員所在單位或居住地街道辦事處出具的現住房證明;三是申請家庭成員身份證和戶口簿。此外,還有地方政府或房地產行政主管部門規定需要提交的其他證明材料。

      廉租房的社會意義是什么

      廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售,出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

      廉租房是國家和當地政府為了解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅,有社會公共福利和住房社會保障性質。

      廉租房一般有兩種表現形式,一是由政府出資建好后,低租金給住房困難戶,二是由政府發放租金補貼給住房困難戶,由他們租賃社會房屋居住。

      廉租房存在的問題

      早在1998年住房商品化改革之時,國務院曾經下文要求各級政府盡快建立起以經濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。但廉租房制度建設由于責任不清、資金來源缺乏等問題一直沒有實質進展。對于地方政府而言,廉租房建設無益于財政和政績。特別是在土地出讓招標拍賣的今天,廉租房建設會減少土地出讓金收入,該收入在某些經濟落后地區政府的財政收入中,甚至占了一半以上。對于房地產開發商而言,由于無利可圖,故反應冷淡。

      2006年,在商品價格飛漲,經濟適用房建設制度被廣為質疑的背景下,要求加強廉租房建設的呼聲越來越高。該年國務院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建設,并為參與廉租房建設的開發商提供銀行信貸便利。從實踐來看,現有的廉租房數量未能覆蓋所有符合標準人群。由于標準過低,大量被排斥在租住標準之外的人群仍然無力購買住房。

      廉租房的問題分析

      住房和城鄉建設部副部長齊驥2008年11月12日表示,今后三年內要新增200萬套廉租房、400萬套經濟適用房,并完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程,總投資將達到9000億元,平均每年3000億元。

      可以說,保障性住房數量的增加,是對1998年房改政策未能實現的思路進行糾偏。1998年政府啟動住房改革之時,就有建設保障性住房的規劃,即“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。按照當時政策鎖定的高收入家庭總數不及20%,城市80%以上的家庭應該是由政府向他們供應經濟適用房,而不是開發商搞的商品房。然而多年來一直沒有被真正重視起來。

      現實是,廉租房的資金主要來自于中央政府和地方各級政府,房屋建成后交給地方的廉租房管理部門管理。政府想提供盡可能多的廉租房,但這又需要有大量的投資,那么如何解決這種矛盾呢

      中投顧問認為,此次中央9000億元大力支持廉租房和經濟適用房為政府缺少資金解決了問題。增加廉租房供應,使大部分低收入者有房可租,可有效降低市場上對住房的需求。由于房地產價格受供求關系影響較大,可以說廉租房制度或多或少起到了穩定房價的作用。

      9000億的保障性住房中,產品各不相同,對市場的沖擊也不相同。9000億的保障性住房中,按照住房和城鄉建設部的分類,進入銷售市場的僅有400萬套經濟適用房,對商品房房價能產生一些影響。其他的廉租房及林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程,短期內不會出現與商品房爭奪客源的局面,不會影響城市的房價。

      中投顧問認為,購買保障性住房的人群在一定程度上并不是商品房人群的分化,并沒有削減商品房的購買群體。9000億元的保障性住房計劃僅僅滿足了中國3%人口的住房需求。

      中投顧問認為,由此可以得到一個結論:9000億保障廉價房的措施是政府的一個關注民生的工程,其不但不會給房地產市場,尤其是商品房市場產生沖擊,還在一定的程度上可以起到穩定房價的作用。

      廉租房的對策探討

      對策探討

      廉租房準入機制尚不完善

      廉租房準入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。廉租房的現行保障對象的確定是根據建設部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件:申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標準:申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準:申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口:申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關系以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標準。根據這些標準,我們國家的廉租房保障對象,約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規劃期末,將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴大和實現日期的日益臨近,廉租房保障任務的壓力也越來越大。不完善的廉租房準入機制為廉租房建設發展設置了障礙。 業形象并加以宣傳倡導。廉租房退出機制尚不完善。

      廉租房退出機制必須進行科學的設計,以避免有人從中謀取不當利益

      這是因為廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價,這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房,也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現象的發生,在滿足保障目的的同時,又不至于使廉租房成為新的牟利工具,這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。然而目前我國廉租房退出機制還存在許多不完善的地方,從而影響廉租房建設的發展。

      保障對象覆蓋率偏低,城鄉一體化保障體制缺失

      根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定,廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按中國統計年鑒采用的城鎮家庭收入分組方法,最低收入家庭占城鎮家庭總戶數的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數量范圍,無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說,最低收入家庭實際上只具有概念意義,沒有明確指向,因而無法具體指導廉租住房政策的實施。在各地實踐中,在沒有其他更科學的衡量標準的情況下,城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標準。這對于在短期內確定廉租對象提供了極大的便利。但是,廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍之內,這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的范圍。

      廉租房的對策分析

      對策分析

      加大對政府參與監督力度,保證廉租房制度的實施

      廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點一是政府必須積極的參與,以解決低收入家庭的居住問題為己任,認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監督,將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分:二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制,通過優惠條件與開發商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設,同時對廉租房地段進行控制,避免廉租房集中建設現象的出現:另一方面通過稅收的形式實現對低收入家庭的住房補貼,防止貧富差距的拉大,實現社會公平。

      不斷完善實物配租退出機制

      各地政府要建立動態管理制度,特別是加強統計和調查工作,全面、準確掌握低收入住房困難家庭的基本情況,完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機制。對廉租房保障對象實行動態跟蹤管理,用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實加大審核力度,聯合社區、街道、民政部門等,每年對廉租房住戶進行審核,對不再符合保障條件的家庭,可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內,政府給予一定的租金補貼,增加其造血功能,促使其到市場上去租房,打破在廉租房保障過程中的“終身制”現象。對確實不愿意搬出的住戶,可以考慮將廉租住房市場化,以市場價格出售給租住戶,政府可以利用這些售房資金繼續修建廉租住房。同時,進一步發揮公眾的監督作用,鼓勵群眾舉報他人瞞報收入的行為,將個人收入納入社會監督網絡。建立有效的懲罰機制,一旦發現虛報收入,通過非法渠道租住廉租房的,要嚴厲懲罰,并與個人信用掛鉤,記入個人檔案。通過完善可行的退出機制,讓更多真正有困難的家庭居有其所,從而確保廉租住房制度的順利實施和國有資產的有序使用。

      加大政府主動介入力度,變需求保障為供應保障

      政府加強廉租房保障的途徑簡單說來有兩種,即對需求方進行保障,或對供應方進行保障。對需求方進行保障就是對政府確定的廉租房保障對象發放補貼,但其有效前提應是有充沛的可租房源,否則在房源供應不足的情況下,會引發房價和租金的上漲,甚至會導致政府不得不再次調高補貼標準。因此,在當前房地產剛性需求日益加大的情況下,各地應普遍采取保障供應的政府介入方式。在對供應方進行保障供應上,主要是以實物配租為主。政府有兩種方式可供選擇。其一是政府直接組建保障性建設公司,以住宅生產者的身份直接從事廉租房生產,按特定的價格出租給保障對象。此方式能快速有效地將政府政策落實,并直接干預整個房地產市場的供需情況。在此模式下,河南省鄭州市的住宅投資公司已在全國率先進行了嘗試。其二是在本級財政較為緊張的情況下,政府可有選擇地吸納社會資金進入廉租房建設領域。政府可制定政策為發展商提供補貼,由發展商為特殊主體提供廉租房源,政府在建設階段和其后的經營階段為發展商提供稅收和相關規費減免,在微利的條件下倡導企業的社會責任。

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