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    1. 二手房交易合同

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      二手房交易合同相關規定

      一、雙方當事人的基本資料:具體指當事人的姓名、地址、聯系辦法等。雙方應向對方做詳細清楚的介紹和調查,通常來講,應各自出示自己的戶口本和身份證原件;屬共有財產的,共有人也應到場,并在買賣合同上簽字,不能到場的,應出具公證委托書。

      二、標的:本合同的標的,就是雙方欲進行買賣的二手房,在買賣之前,應詳細查看房屋的房產證原件,確保出賣人合法擁有房屋。

      三、價款:價款中應約定總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等。在二手房交易過程中,存在著出賣人在出賣房屋時有部分銀行貸款不能清償的情況,由于辦理過戶時要求取消銀行抵押,出賣人又無力清償貸款,而要求買受人替他先行還清貸款的,應注意交易安全,主要是對辦理過戶手續的時間及房屋交付時間進行明確約定且不宜時間過長。還有一種情況是買方必須在辦理房屋過戶手續后貸款才能支付房款,此種情況一定要明確約定若銀行不同意發放貸款該如何處理。

      四、履行期限、地點、方式:這里主要寫明交房時間;房屋附屬物品的歸屬;水、電、物業管理等的交接;辦理房屋過戶時相互配合與協調的問題;交易稅費、其他費用分攤責任。這里尤其要注意的是稅費的分擔,通常二手房交易過程中,約定賣方凈得款最為簡潔。

      五、違約責任:規定哪些是違約情形;違約責任如何承擔;違約金、訂金、賠償金的計算與給付;規定免責條款;如有擔保,應規定擔保的形式;對違約金或訂金的選擇適用問題。

      六、解決爭議的方式:這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。如無約定,發生爭議則只能向房屋所在地法院起訴。

      七、合同生效條款:雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責條款;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后,財產如何進行返還。

      八、合同中止、終止或解除條款:按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定,合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務;解除權的行使期限;補救措施;合同中止、終止或解除后,財產如何進行返還。

      九、合同的變更與轉讓:主要是約定合同變更與轉讓的條件,不能進行變更、轉讓的禁止條款。

      十、附件:在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。目前,二手房交易合同中的附件通常是約定房屋附屬物的歸屬,列明隨屋轉讓的物品清單。

      二手房交易合同注意事項

      1、購房者需要對售房者有準確的了解

      購房者應當查看房產證所有人的身份證件。如果售房者與房屋產權證上記載的產權所有人不是同一人,則應當了解售房者與房產所有人之間的關系,要求售房者提供證明文件,并親自向房產所有人核實。

      此外,購房者應當詳細了解并核實房產所有人是一位還是幾位共有。如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產過戶手續時,全部共有人能否都到場。如有特殊情況不能到場,需出具經過公證的委托書及代理人身份證件,由代理人替其簽章。

      2、二手房有無合法的產權和土地使用權證明---房屋所有權證和土地使用權證

      合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提,F實生活中存在利用假房產證行騙的情況,鑒別房產證的真偽,對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產權證真偽的最保險方式是到相關部門進行核實。

      3、購房者要對即將進行交易的房產基本情況必要的了解

      這主要包括房屋的實際面積和機構與房屋產權證上登記的面積以及顯示的房屋結構是否相符,是否有私搭亂建或破壞房屋結構的問題;該房產用途是否與購房者購買后的用途相符等。

      4、購房者還應當詳細了解并核實房產是否抵押、租賃或被司法機關查封

      如果房屋已出租,則須售房者提供承租人同意出售并放棄優先購買權的書面意見;如果房屋已被抵押,則須通知抵押權人,并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關查封,則應考慮放棄購買或就此與司法機關及案件當事人進行交涉(非專業人士難以把握)。

      5、如購買的房屋是公房、已購公房或經濟適用房,應了解這些房屋是否獲準上市交易、預購公房是否需補足有關費用、公房原單位對房屋是否保留優先購買權、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊等單位的房屋,由于其特殊性,應特別注意單位是否同意出售,以及能否辦理房屋所有權證和土地使用權證,如有疑問則不宜購買。

      6、購房者還應了解隨房屋同時轉讓的設備(非房屋附屬設備)及裝修的詳細情況。

      二手房交易合同范本

      賣方:_______________(簡稱甲方) 身份證號碼:_____________________

      買方:_______________(簡稱乙方) 身份證號碼:_____________________

      根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定,甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上,就乙方向甲方購買房產簽訂本合同,以資共同信守執行。

      第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區________________________擁有的房產(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面),建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權證第_______________號)

      第二條 上述房產的交易價格為:單價:人民幣________元/平方米,總價:人民幣___________元整(大寫:____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整)本合同簽定之日,乙方向甲方支付人民幣__________元整,作為購房定金。

      第三條 付款時間與辦法:

      1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款,并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方,剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數額不足前述申請額度,乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方),并于銀行放款當日付給甲方。

      2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款,并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方,剩余房款人民幣____________元整于產權交割完畢當日付給甲方。

      第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內將交易的房產全部交付給乙方使用,并應在交房當日將_________等費用結清。

      第五條 稅費分擔甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規,并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的稅費。經雙方協商,交易稅費由_______方承擔,中介費及代辦產權過戶手續費由______方承擔。

      二手房買賣合同的違約金

      我們經常會看見房屋買賣合同中關于違約責任是這么約定雙方應嚴格履行本合同如一方有違約則另一方根據法律規定追究其違約責任或按合同法執行但這樣的約定對于保障合同的履行和損失的彌補是起不了任何積極意義的合同法早就有規定合同違約違約方當然必須要承擔違約責任賠償對方的經濟損失這是法定義務無需要當事人在合同中?嗦約定但如何具體賠償如何計算經濟損失等這些最重要的問題《合同法》卻有涉及留給合同雙方約定若不加研究約定則會對守約方追究違約方的違約責任造成很大的障礙而這也是違約金的如何約定的核心所在

      我們來看一份房屋買賣合同中關于違約金條款不同約定的五種文字描述同樣簽訂了一份萬的的二手房買賣合同皆因是乙方買方延期支付購房款天造成甲方賣方不能按時拿到房款直接或間接損失萬現只因合同簽訂時ABCDE五種不同金條款約定產生違約糾紛訴訟至法院卻有不同的裁判結果

      A 在合同中沒有約定違約金條款

      A種情況下買賣雙方沒有在合同約定明確的違約金或違約金的計算方法那么當乙方買方延期支付購房款天甲方就無法直接簡單向對方索賠甲方如要想對違約方索賠那么根據舉證責任分配原理他首先要證明自己確實受到了經濟損失其次他還應證明自己的經濟損失是因為對方的違約而導致的再次他還應計算出自己受到經濟損害的具體數額該數額必須用貨幣價值來反映滿足以上三個方面他才可以向法院主張違約方的承擔違約責任實踐中你知道要滿足這些條件需要多少功夫和材料一般來就不太可能而在法庭上他還要面對違約方的質證和抗辯最后法庭是否認定還是個謎大多數法院皆會以只是甲方自己的計算方法證據為由沒有其它證據佐證舉證不充分判決駁回這樣無疑大大增加了甲方索賠的難度和風險

      B違約責任乙方在合同支付購房款期限內延期交款的按《合同法》有關規定執行

      B種情況看起來比A懂法知道《合同法》三個字挺嚇人的其實等于沒寫沒有約定它不按《合同法》執行難道還按《刑法》《婚姻法》執行?

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