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    1. 買二手房

      九正建材網

      買二手房注意事項

      1、產權是否可靠:需注意產權證上的名字與房主是否一致,產權的性質和內容,包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時,還要驗看正本、查詢產權證的真實性。此外,還要知曉二手房是成本價房還是標準價房或者是經濟適用房,產權性質的不同牽涉到成交過程的復雜程度,也牽涉到買房收益的分配問題,最終影響到二手房買賣合同的簽訂。

      2、原單位是否允許轉賣:需確認原單位是否同意出讓及與原產權單位確認利益的分配辦法,標準價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題,買主應當對此有所了解。此外,軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里,上述單位一般被列為特殊單位,這種公房單位沒有同意之前,不可能取得上市資格。

      3、是否有私搭私建部分:需注意是否占用公共空間,是否有改動過房屋的內部結構,是否有牽涉到面積計算的結構改動,在購買時應該將這些因素考慮到,并將額外增加的面積刨除在房價計算之外,當然了,這需要和房主具體協商了。

      4、確認所購二手房的準確面積:產權證上一般標明的是建筑面積,買主還需了解使用面積和戶內的實際面積。

      5、認真觀察房屋的內部結構,注意戶型是否合理,管線是否太多,二手房是否帶裝修,另外,還要所要房屋的內部結構圖,以便日后裝修。

      6、查詢物業的管理水平,包括提供服務的內容和水準、保安、保潔、綠化的水準及基本生活設施的管理。

      7、考察房屋的市政配套:主要包括水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。

      買二手房好還是新房好

      關于價格

      新房跟二手房價格相差非常的大,新房比二手房貴很多。就拿連云港市老面粉廠附近來說,新房售價約5000每平米,二手房實際成交價約3000每平米。二手房總價少交的稅也少很多。

      關于質量

      新房與二手房的質量好壞,非專業人員很難辨別。專業人員也很難百分之百把握。新房當中不是有很多的“樓倒倒”“樓歪歪”?作為買房者只要房子看上去沒有問題,并且有正規房產證,就可視為質量合格房產。而且按70年壽命蓋得房子,一般不到30年就拆遷了。

      關于裝修

      新房裝修要耗費大量的時間與經歷,以及大量的資金,裝修用所有東西都要親自考察,購買,找工人施工。二手房裝修起來很方便,很多東西都不要買的,甚至拎包即住。

      二手樓的區位優勢最為明顯。由于城市不斷從中心向外擴展,一手樓往往處在城市新開發的區域或城市外圍。二手房因為經過了很長一段時間,當初的城市外圍現在或許已經成了城市中心,二手房的區域優勢也是許多一手樓難以企及的。在醫院工作的陳小姐最近打算物色一套二手房。問起為何要選擇二手房作為居住選擇時,“位置好”成了陳小姐考慮的唯一理由。由于很多初次置業者沒有車,出行多靠公共交通工具,所以離工作地點近對他們來說是一個很大的優勢。

      二手房裝修

      1、關于拆舊

      二手房裝修時需要拆除門窗等舊物件,拆的過程中首先要保證安全,而且還要保證拆到位。

      2、關于墻面

      95年以前的房子墻面很少用水泥砂漿,原層如有空鼓的話,以后怎么修補都容易開裂空鼓,因此裝修時要用石膏來找平,同時保證用材的一致性。

      3、關于線路

      隨著生活水平的提高,家庭用電的需求量越來越大,徹底更換電線是二手房裝修不可遺漏的一點。配線也一定要合理,盡量將自己所有的設備考慮周全。

      4、關于水路

      在水路這一塊,要想隱蔽鍍鋅管就得換材料,接頭該封閉的封閉,該做隱蔽的可以做隱蔽。

      5、關于防水

      在拆舊的過程中誰也沒法保證防水層不受到破壞,因此,防水層是必須要重做的項目。

      6、關于燈的位置改變

      燈的位置的改變,跟過去的結構有關,現在改變位置的時候,只能是在樓板上砸一個洞,那邊再砸一個洞,把線穿過去,千萬不能推鑿,否則存在安全隱患。

      7、關于外窗

      95年以前的外窗盡可能全部更換,它不僅影響美觀,還很影響能量的損失,不利于冬天保溫、夏天使用空調。

      買二手房須注意的風水問題

      一、入住前進房感受  在打算購買二手房時,一定要讓即將入住到這所房子里的所有人都去感受一下。風水學上講,只有當房子的氣場與你的氣場相和,才會使自己在這所房子中的生活一切順遂! 

      二、購買后重新裝修布局  購買二手房,一定要重新裝修。即使原住戶裝修的再好再符合你的審美,也一定要重新裝修。人們在一間房子里住久了都會對房子有所影響。重新裝修后就去清掉以前住戶對房子的影響,而讓這所房子真正的屬于你自己。二手房裝修風水布置  

      三、要對原住戶有所了解  如果原住戶是要向更好的方向發展,比如要換更大更好的房子,這樣的房子可以放心購買。如果原住戶是由于破產等不好的原因急轉房,那么這樣的房子也會對你產生不利的影響,購買時不要考慮這樣的房子! 

      四、對周圍的人事物進行了解  要對房子周圍的環境了解。天時地利人和是我們住宅環境最理想的狀態,決定購買之前一定要對周圍的鄰居有所了解,對周邊的商業環境有所了解。二手房風水擺放

      五、房子的運勢  要了解房子運勢的旺盛與衰退。很多待售的二手房的運勢已經由興轉衰,我們若是住在這樣的房子里,運程發展可想而知!

      二手房買賣流程

      一、看房:買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項,一般買賣雙方產生的所有費用由買賣雙方支付;

      二、查檔:買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案;

      三、簽合同:買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任,確定這幾大要點后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內容寫入合同(深圳市統一格式合同),支付定金給中介公司;

      四、賣方同擔保公司到公證處進行公證,賣方委托擔保公司辦理相關事務;

      五、資金監管及貸款申請:買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會多出一些費用),買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件(一大堆,都沒看清楚,只是忙著簽名),買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司),約7~8個工作日左右;

      六、贖樓:買方向擔保公司支付擔保費用后,擔保公司向原貸款銀行申請贖樓,擔保公司向銀行出具贖樓擔保,進行贖樓及注銷抵押登記手續,約5個工作日左右;

      七、房屋過戶:買方同擔保公司去深圳市房地產產權登記中心三樓(金湖文化廣場,位于銀行汽車站和南方藥廠之間)簽訂<深圳市房地產買賣合同(現售)>,遞交房產過戶申請,擔保公司領取回執,需5個工作日;

      八、買方同擔保公司到領證窗口簽署回執繳費領取房產證(記得多復印一些,再見到它時要等全部貸款還清之后啦),擔保公司領出新房產證同按揭銀行在深圳市房地產產權登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方,新房產證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,約10個工作日左右;

      九、交房:買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶,買方領鑰匙。

      買二手房按揭

      1. 確定按揭服務公司和貸款方案 借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司,并向按揭服務公司提出貸款咨詢,確定貸款方案。

      2. 查詢公積金(如需公積金貸款) 與賣方確定購房意向后,借款人提供公積金帳號,由按揭服務公司進行公積金查詢,確定可貸款的金額和貸款年限。

      3.簽定房屋買賣合同 借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同,江岸、江漢、橋口、洪山等區的房屋,需在合同簽好后到所在區域的交易中心辦理房屋過戶。

      4.準備貸款資料,審核貸款資質 按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料,有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務公司進行初步審核。

      5.簽貸款協議,公證,保險 按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核,通過后,按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證,同時收取費用,包括房屋保險費等。

      6.辦理房屋過戶和抵押手續 借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續,并將抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀行。

      7.辦理房產證和抵押證明 貸款人的房產證和他項權利證明辦出后,按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行。

      8.銀行放款 銀行在收到借款人的以上兩證后,按揭服務公司將所貸金額發放給借款人。

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